Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam

MỜ ĐÀU

• 1. Tính câp thiêt của đê tài

Việt Nam đà và đang phái triên trong giai đoạn mờ cửa, hội nhập ngày càng sân rộng VỚI thế giới. Đó là giai đoạn mã nền kinh tế Việt Nam dà chứng kiến một tòc độ đò thị hóa diên ra nhanh chóng và mạnh mè. cùng vói dòng dàn cư di chuyên từ nông thôn ra các thành phố lớn, các dô thị phát triển mạnh mè Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam dà kéo theo nhu càu nhà ứ của người dàn lại khu vực này lâng lên nhanh chóng. Nên kinh tế cua dất nước ngây càng phát triển thi mức thu nhập cua người dân ngày một tăng lèn. nhu câu nhà ờ cùng thê hiện ven một mức độ cao hơncâ vê chât lượng cùa nhà ớ cùng như nhưng tiện ích trong không gian sổng. VỚI xu hưởng này, nhã ớ dà trơ thành một đôi lượng quan trọng trong các giao dịch dân sự không chi phục vụ Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam nhu cầu nhà ơ cua người dân mà còn lã dối tượng trong giao dịch kinh doanh thương mại cùa các doanh nghiệp kinh doanh BDS. Do đó, với nhùng chính sách khá mớ cứa hiện nay cua nhà nước, việc tập trưng dầu tư phát triên xây dựng nhà ờ tại Việt Nam là một điêu kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh BDS phát triển vã mờ rộng. Theo thống kê cua Dô Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BDS lại việt Nam hàng Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam nám lăng lừ 20 – 50%. vê việc phân khúc địa bàn. theo chiến lược "pháĩn iên nhà ớ quốc gia đến năm 2020 và rầm nhìn đến năm 2030”, diện tích khu vực thành thị sè làng lừ 105.000 ha hiện lại len 460.000 ha nãm 2020 và tốc dộ dò thị hóa sè tăng ùr 28% hiện nay lên khoáng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sè đạt 46 triệu người, việt Nam sè phái xây Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam dựng 35 triệu m2 nhà ơ tại thành thị dế tăng mức diện tích nhà ờ lên là 201112. người vào năm 2020. chiến lược này cho thấy nhu cầu về nhà ờ và số lượng nhà ớ sè tàng lèn dáng kể trong thời gian tới . Bên cạnh dỡ. dối với công tãc xây dựng thì dề xây dụng hoàn thành được một công trình nhà ớ các chủ đầu tư thường phái sữ dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có thế Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam dù nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành, vì vậy, việc cho doanh nghiệp dược quyền huy dộng vốn cùa người cỏ nhu cầu mua nhả ở trước thời điếm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quà. kích thích sự phát triển về nhã ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhã ữ cho xả hội trong giai đoạn hiện nay . Tuy nhiên, Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam nhùng lo lắng cùa người dân. cua nhùng nhà đầu tư bất dộng sàn về các dự án xây dựng nhà ỡ không được bàn giao đúng lien độ như chủ đầu tư đã cam kết là nguyên nhân chinh khiến cho người mua mất niềm tin. thị trưởng bắt dộng san suy thoái, các giao dịch mua bán bị giâm mạnh tron g khi thực lè nhu câu nhà ở cùa người dân chưa bao giờ giam nhiệt. Sự ra dời cua Luật kinh doanh bất dộng san 2014 (có Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam hiệu lực lừ ngày 01 07 2015) cùng với thông tư 07 2015 của ngân hàng nhà nước (có hiệu lực tir tháng 8/2015) dà quy dinh cụ thê về bảo lành nhã ơ hình thành trong lưorng lai. Theo đó lại khoán 1, “Diêu 56. lỉào lành Trong bcm. cho Thuê mua nhà ờ HTTTL " quỵ dinh “Chừ dầu tư dự án bất dộng san trước khi bán. cho thúc mua nhà ớ hình thành trong lương lai phãi được ngân Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam hàng thưomg mại có dù năng lực thực hiện báo lành nghĩa vụ tài chính cua chu dầu tư dối VỚI khách hàng khi chù đâu tư không bân giao nhà ỡ theo đúng liên độ đà cam kèl”. Quy dinh này nhẩm dam bao hạn chế dến mức thấp nhất nhưng nìi 10 cho người mua nhà, sàng lọc được nhùng (’DI chât lượng, đông thời góp phán làm cho thị trường bất dộng san dược phát triền một cách lãnh mạnh và bền vừng hơn. Xét trên vai Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam trò của ngân hàng thưomg mại bên cạnh lợi nhuận thu được lừ khoán phí bão lành thì BE)$ lã cơ hội dè cho các ngân hàng tiếp cận trơ lại với các dự án BĐS trên cơ sớ phân lích thâm định giúp ngân hàng giám thiêu rủi ro màl vòn đông then nâng cao uy tin. tâng thêm khách hàng trong bán chéo các san phàm cua ngân hãng và lợi nhuận.

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là một trong nhừng đem vị tiên Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam phong trong việc triền khai phương thức bão lành mua bán nhà HTTTI Phương thức bào lành nãy dà dem lại nhiều nguồn lợi nhuận cho Techcombank. Tuy nhiên trong quá trình men khai của ngân hàng cùng bộc lộc nhiều hạn chế về hình thức bão lành, quy trình cũng như nội dung bão lành. Đặc biệt sự quan lý tài sân. kiêm soát dòng vốn cùa ngân hàng thiếu chặt chè. Thông tin về người mua nhà, người bán nhà, chú dầu tư thiếu và Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam không minh bạch nên dề dẫn đến rủi ro.

Xuất phát từ thực tiền trên tôi chọn van đề “Hoàn thiện phương thức hào lãnh mua hán nhà hình thành trong tương lai tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ” làm đề tài luận văn thạc sỹ.

• 2.  Mục tiêu vã nhiệm vụ nghiên cứu

  • 2.1  Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sờ nghiên cứu lý luận về phương thức bao lành mua bán nhà ơ HTTTL cùa ngân hãng thương mại và thực trạng Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam ữ Hội sờ Ngân hàng TMCP Kỳ Thương Việt Nam. luận văn dề xuất kiến nghị vã giãi pháp nhằm hoàn thiện phương thức báo lành mua bán nhà ờ HTTÌ L lại Hội sớ ngân hàng TMCP Kỳ Thương Việt Nam.

• 2.2  Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sơ mục tiêu tòng quát ờ trên. Luận vãn có những nhiệm vụ cụ thè như sau:

• –  Ilệ thống hoá cơ sơ lý luận về PTBL mua bán nhàlITTTL tại NIITM.

• –  Phân lích đánh giá thực trạng hoạt Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam động BI. mua bán nhàH n TI. lại Hội sớ Ngân hãng TMCP Kỳ Thương Việt Nam

• –  De xuàl giãi pháp hoàn thiện phương thức bào lành mua hán nhàHTI I I. lại I lội sờ Ngàn hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.

• 3.  Đối tuọiig và phạm vi nghiên cứu

  • 3.1  Dối rượng nghiên cữu

Luận vàn nghiền cứu lý luận và thực lien vê phương thức báo lành mua bân nhà hình thành trong tương lai cùa NIITM.

• 3.2  Phạm vi nghiên cứu:

• – về Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam nội dung: nghiên cứu về hĩnh thức, quỵ trình cùaPTBL mua bán nhà HTTTI. cúa NHTM

• – về không gian: luận vãn nghiên cửu tại IIỘi sơ Ngân hãng TMCP Kỳ Thương Việt

Nam

về thời gian: nghiên cứu phân tích thực trạng tĩr năm 2012 dền 20lố và kiến nghị đến năm 2020

• 4.  Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu cúa luận văn, tác giã đã sứ dung các phương pháp nghiên cứu khoa học chinh bao gồm: phương pháp thu thập Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam và phàn tích số liệu; phương pháp thống kè và so sánh: phương pháp phân tích và tỏng họp; cùng với phương pháp trinh bày số liệu theo định dạng cua Microsoft 2010.

• 5.  Kết cẩu cua luận vãn

Ngoài phần mơ dầu. kết luận, mục lục. danh mục các bang, hình. danh mục tài liệu tham kháo thi luận văn được kêl câu thành 3 chương gôm:

Chương 1 Lý luận chung về phương thức bao lành mua bán nhà IITTTL tạiNHTM Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam

Chương 2: Thực trạng phương thức bao lành mua bán nhà IITTTL tại Hội sớ Ngân hàng TMCP Kỳ Thương Việt Nam

Chương 3. Phương hướng vã giai pháp hoàn thiện PTBL mua bán nhà

H I I I I. Lại Hội sỡ Ngân hàng 1’MC’P Kỳ Thương Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN C HUNG VÉ PHƯƠNG THỬC BẢO LÃNH MUA BÁN NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

• 1.1 Dặc điêni nhã hình (hãnh trong tưcrng lai và Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam sự cân thiêt bào lành cùa ngân hãng

• 1.1.1  Khái niệm và dặc diêm nhà hình thành trong tương loi

• 1.1.1.1 Khải niệm

Từ làu dời nay. ngôi nhà lã một không gian tố chức các hoạt dộng sống của con người. Quan niệm “An cư lạc nghiệp’’ là mộl quan niệm đà ân sâu và trong ý thức cùa mồi người vã nó thê hiện mong muốn dược sơ hừu một không gian sòng yen âm và ôn định. có nhừng người đà lãm việc chăm chi cã một Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam đời đề tích luỳ lài chinh với mong ước được sớ hừu một ngôi nhà cứa riêng minh. Trong ỷ thức cua mồi người thi nhà Là một trong nhưng loại tài sán quan trọng trong cuộc sông cùa họ. vói sự phát triển cùa xà hen, nhu câu nhà ỡ cùa người dân cùng lăng lên cùng vói mong muôn cá nhân khác nhau. Dây chinh là khôi nguồn cua sự phát triển mạnh mè cùa thị trường BĐS sau nảy. Vậy bên cạnh nhùng khái niệm như: Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam “Nhà là cồng trình xây dụng có chức năng chính là báo vệ, che cho người hoặc vật chửa ben trong; thông thường được bao che một phân hoặc toàn bộ và dược xây dựng ờ một vị trí cố định’’ (dinh nghĩa theo quy chuẩn kỳ ihưật quốc gia về nguyên lắc phân loại phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỳ thuật dô thị của bộ xây dựng ban hãnh năm 2012 – QCVN 03:2012 BXD) hay quan điếm: nhã là Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam nơi các thành viên trong gia dinh cũng chia xé cám xúc bên nhau (xét trên góc độ tinh thằn) thi trong phạm vi nghiên cứu cùa dể tài. trên góc độ lã một dổi tượng trong giao dịch BĐS thi định nghĩa “Nhả ờ hình thành trong tương lai là gì?” vã có các loại hình thái nào cùa Nhã ở trong giao dịch trao đổi này? Đe làm rò đinh nghĩa này trước tiên ta cần xét đến định nghĩa của “tài sàn hình thành trong Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam tương lai” là gì?

Khái niệm tải sản lần đẩu tiên xuất hiện trong Luật La Mà và được pháp luật cùa các nước Châu Âu sau này kế thừa và phát triền. Trong hầu hết hệ thống pháp luật của Chầu .Âu lục địa và hệ thong phát luật Anh – Mỹ, tài sân đều được dinh nghía dựa trên sự phân loại và "Bắt dộng san / Động sản” Là một cách khái niệm dựa trên sự phân loại này. o một sô quôc Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam gia như Anh. Canada. Mỳ, ức, Bahama…theo thuật ngừ pháp luật BĐS có ý nghía bao gồm: dẩt daivã tẩt ca nhùng gi gan hên vĩnh viễn với mánh đàl đó nhưrkiên trúc ở trên đàl, nhà cửa. ga ra… hoặc ơ dưới manh dắt: dầu khi. mo khoáng chất… . Còn dộng san thi có nghía ngược lại với bất động sán. Mặc dù mồi hệ thòng pháp luật của các nước và trong mỏi giai doạn đều có sự Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam khác biệt, nhưng qua sự ý thức nhận dịnh và dưa quy dịnli vào các vàn bân pháp luật cho thầy lài sân luôn được coi là một khách thề quan trọng trong quyền dàn sự. lã dối tượng cùa quyền sờ hừu vã mang giá tri với con người. Giai đoạn cận đại. trong hệ thông pháp luật cùa việt nam các khái niệm này được xuâl hiện từ thời diêm thực dân Pháp nò súng xâm lược (1858) bắt dầu một thời kỳ dô hộ len Việt Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam Nam. I rong thời kỳ đô hộ kéo dài gân 100 năm. cùng vói nhùng biên đồi sâu sẳc về văn hoá. xà hội thì nội dung pháp luật cùng chịu ánh hưởng không hề nho cua hệ thống pháp luật cùa Pháp. Theo đó, trong các vàn bàn pháp luật cùa việt Nam thời kỳ dó cùng quy dinh tãi san dược phân chia thành BĐS và dộng san. Trong dó. BE)S được phàn chia theo lính chài, theo mục đích và theo quyên Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam sứ dụng (Diều 450, 452, 453 Dân luật Bắc Kỳ và diều 461, 462 và 464 Hoàng Việt Trung Kỹ hộ luật) còn động sàn được chia thành động sân theo tính chầt và động sàn do pháp luật quy định (Điều 454 Dân luật Bắc Kỳ và diều 466. 469 Hoàng Việt Trung kỷ hộ luật). Và dến giai đoạn sau này trong Bộ luật dân sự nám 2005 số hiệu 33 2005 QH11 ban hành ngày 14 06/2005, tại diều 174 có Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam quy định: “Bất dộng sàn ìà các tài sàn bao gồm: Đai đai; Nhả. còng trình xây dựng gan hen với đất đai, kè cà các tài xán gan hen với nhà, công trình xây dựng dỏ: Các tái sàn khác gắn ỉiền với đắt dai; Các tài sân khác do pháp hiật quy định”. Như vậy khái niệm về bất động sàn rất rộng và đa dạng.

Nền kinh tề phát triển cảng mạnh mè thi trong thi trường BĐS cũng hình Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam thành và phát triên nhiều hình thái của loại hình tài sânnày nhưrtài sân đà có sẵn haytài sàn sẽ HTTTL. Đế phân biệt các hĩnh thái cùa tài sản BĐStrong các giao dịch

0